2025.05.26

【News】オーナーチェンジ物件って実際どう？購入前に知っておくべき5つのこと

こんにちは、株式会社AKホームです。
最近「オーナーチェンジ物件」という言葉を目にすることが増えた方も多いのではないでしょうか？

オーナーチェンジ物件とは、その名のとおり「すでに入居者がいる状態で売りに出される収益物件」のことです。

✅家賃収入がすぐに得られる
✅空室リスクが低い
✅手間なく不動産投資がスタートできる

といったイメージから、特に初心者の方にも人気の選択肢ですが、実際には注意すべきポイントがいくつも存在します。

1. 入居者の情報は“ほとんど開示されない”ことも

オーナーチェンジ物件で最も多い誤解が、
「今の入居者が安心できる人とは限らない」という点です。

✅現在の家賃滞納状況
✅入居者の属性
　（年齢、職業など）
✅入居期間や更新履歴

こうした情報は、個人情報保護の観点から購入前に詳細を確認できないケースも多くあります。
つまり、「どんな人が住んでいるか分からないまま物件を買う」リスクがあるということです。

購入前に不安がある場合は、売主や管理会社から可能な範囲での情報提供を求めましょう。
私たちAKホームでは、こうした事前情報の確認も丁寧にサポートしています。

オーナーチェンジ物件は、現在の家賃収入を基に利回りが表示されていることがほとんどです。

しかし、それが市場相場より高すぎる場合には要注意。
「表面利回りは良かったのに、実際には空室や家賃減額交渉が続いて収支が合わなかった」というケースも少なくありません。

✅家賃が相場より高く設定されていないか？
✅今後の更新時に減額リスクはないか？

とくに築年数の古い物件では、現状維持が難しい家賃設定になっていることもあります。
収益の“数字だけ”で判断せず、現地を見て相場と比較することが大切です。

オーナーチェンジ物件は、
「建物の状態がそのまま引き継がれる」点も見逃せません。

たとえば…

✅外壁や屋上の修繕歴がない
✅設備の劣化が進んでいる
✅共用部の清掃や管理が不十分

こういった状況だと、購入後すぐに修繕コストが発生する可能性もあります。
特に個人オーナーが管理していた物件では、十分な修繕積立がされていない場合も。

購入前には、管理会社の質や修繕記録の有無を確認しておくことが必須です。

すでに入居者がいる物件は、確かに安定的に収入を得やすい構造です。
ですが、次の入居が決まらなければ、途端に空室リスクが現実になります。

✅立地に競合物件が多くないか？
✅間取り・設備が時代遅れになっていないか？
✅リフォームや広告に対応できる体制があるか？

私たちAKホームでは、物件の購入時点から
「退去後の募集」も想定し、長期的な運用計画を含めたご提案を行っています。

最後にお伝えしたいのが、「誰から買うか」も物件選びと同じくらい大切だということです。

✅物件の実情をしっかり伝えてくれる
✅購入後の管理や運営にも相談に乗ってくれる
✅小回りの効く対応をしてくれる

このような不動産会社と出会えるかどうかが、オーナーチェンジ物件で成功する最大の分かれ道になります。

AKホームは、賃貸管理・入居者対応・リフォームまで一括してご相談いただけるからこそ、「買って終わり」ではなく、買った後の安心まで提供できるのが強みです。

✅ オーナーチェンジ物件　購入前に知っておくべき5つのこと

✔ 入居者情報の不透明性
✔ 家賃の相場チェック
✔ 修繕・管理体制の確認
✔ 次の入居戦略まで考える
✔ 信頼できる不動産会社との取引

「安定収入がすぐに得られる！」という言葉だけに惑わされず、しっかり“中身”を見ることが、不動産投資で成功する近道です。

株式会社AKホームでは、物件選びの段階から一人ひとりに寄り添い、地域に根ざしたプロ目線のアドバイスをお約束します。

📩物件相談・収益物件の選び方など、お気軽にお問い合わせください！

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